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Tous ceux qui sont propriétaires d’un immeuble reçoivent à chaque année un compte de taxes foncières sur lequel est inscrite la valeur municipale de leur propriété. Cette valeur est effective pour une période de trois ans. Par exemple, la Ville de St-Hyacinthe débute un nouveau rôle d’évaluation en 2013 qui sera valable jusqu’en décembre 2015. Notez que cette valeur est basée sur l’analyse de ventes négociées au plus tard au 01 juillet 2011 soit 1 an et demi avant le début du rôle triennal.

Cette situation explique la différence entre la valeur municipale et la valeur marchande actuelle car nous avons assisté ces dernières années à une croissance économique relativement élevée. La valeur au 01 juillet 2011 se révèle ainsi fortement inférieure à celle qui sera réalisable en 2013.

Or, il devient très hasardeux de déterminer la valeur d’un immeuble en fonction de la valeur municipale. Certains intervenants dans le marché immobilier y appliquent un pourcentage d’augmentation qui peut varier. D’une part, peu de secteurs affichent des pourcentages susceptibles d’être appliqués de façon intégrale à toutes les propriétés. Le marché immobilier est en effet fortement segmenté. Les résidences jumelées, les bungalows et les cottages s’adressent à des acheteurs différents qui ont des comportements distincts souvent associés à leur capacité de payer.

D’autre part, si votre immeuble a bénéficié de travaux de rénovation sans que le service d’évaluation de votre municipalité soit avisé, la valeur municipale ne sera pas révisée. De même, si votre résidence n’est pas visitée par un évaluateur de la ville, la représentativité de la valeur municipale s’avère discutable.

Ces éléments tendent à confirmer que seul un évaluateur agréé peut estimer équitablement la valeur marchande de votre propriété.